بزرگنمایی:

بدون تردید یکی از بحران هایی که این روزها در اکثر شــهرهای کشور از جمله همدان بســیار ملموس است، تورم مسکن و وضعیت اســکان نایابی جامعه ایران است؛ وضعیت اســفباری که بر اساس آمار و گزارشــات بانک مرکزی میانگین قیمت یک متر واحد مســکونی معامله شــده در تهران برابر با 88 میلیون تومان در ســال 1402 بوده اســت و طبق گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اســلامی یک خانوار دهک اولی در ســال 1401 بایــد 123 ســال کار کند تا یک واحد مســکن را خریداری کند.

این شــاخص برای دهک دوم و سوم و چهارم به ترتیب برابر با 69 ،54 و 46 سال است. بنابراین بر کسی پوشیده نیســت که بحران مســکن در جامعه ایران سیر مسئله تا فاجعــه را طی کرده و امروز به فاجعه اســکان نایابی رســیده اســت. بنابراین دغدغه این مهم برای حاکمیت روشــن شده و از دهه 80 با سیاست مسکن اجتماعی به نام های مسکن مهر، مســکن امید و در نهایت نهضت ملی مســکن، در پی پاسخ به چنین شــرایطی در جامعه ایران اســت.

با این حال سیاست بکار برده شــده نه تنها پاســخی به مهار افسارگسیختگی قیمت مسکن در ایران نبود، بلکه خود محرکی شد برای افزایش تورم و استطاعت ناپذیری مسکن در ایران،پاسخ نادرست مسکن دولتی جدای از تحلیل های اقتصادی در باب چگونگی تأثیرگذاری این سیاســت بر تورم، به دلیل عدم تشخیص تأمین منابع مالی توســط بانک مرکزی، باید بــه این موضوع اشــاره کرد که این سیاســت به دلیل عملکرد تک بعدی و غیرعلمی خود عاملی شــد بر طی کردن فرایند ضد توسعه در شــهرهای کشور.

عدم ارزیابی و امکان ســنجی های اقتصــادی، اجتماعی، فرهنگی و زیســت محیطی در این سیاســت از همان رویکرد اولیه مسکن مهر در دهه 80 تا به اکنون ادامه داشــته و حتی امروزه حادتر نیز شده است. بنا بر آنچه در برنامه هفتم توســعه اعالم شــده است، بالغ بــر 330 هزار هکتار از اراضی پیرامونی شــهرها و روســتاهای کشور شناسایی شده اســت که باید در جهت تأمین زمین برای ساخت مسکن به شهرها و روستاها الحاق شوند. با وجود اینکه خود این بند قانونی نقد فراوانی داشــته و توســعه میان افزا و اســتفاده از زمین ها و ظرفیت های بزرگی چون سکونتگاه های خودساخته و بافت های فرســوده را نادیده می گیرد، باید گفت که این بند در ماده 50 قانون برنامه هفتم کشور بستری را ایجاد کرده است تا برنامه توسعه شــهرها درگیر فرایندهای سیاسی و غیرکارشناسی شــود.

فرایندهایی که الحاقات گسترده زمین، بدون پشــتوانه کارشناســی و تخصصی را با مشروعیت بخشی قدرت سیاسی به شهرها تحمیل کنند. نمونــه بــارز چنین وضعیتــی را می توان در شــهر همدان مشــاهده کرد، شــهری تاریخی و دارای هویت که طبق اعلام رســمی نماینده مجلس در شــورای مســکن در خرداد 1402 ، الحاق 4000 هکتار به شــهر همدان باید صورت گیرد (نماینده مجلس شــهر همــدان: الحاق دو هزار هکتــار به طرح جامع همــدان صورت گرفته و بایــد الحاق دو هزار هکتــار دیگر در جهت تأمین مسکن 50 هزار متقاضی صورت گیرد). جــدای از اینکه آیا این نوع سیاســت و بحــث الحاق زمین واقعا پاســخی برای تورم مسکن و شرایط اسکان نایابی جامعه ایران هســت یا خیر (نظر کنید به تجربه مسکن مهر تا نهضت ملی در درمان مشــکل مســکن)، تجربه دو دهه این سیاســت در ایران و تجربیات جهانی نســبت به این نوع گسترش شهری نشــان می دهد که پیامدهای منفی زیادی برای فرایند توســعه شهرها داشته است.

در واقع رشد افقی شــهرها بدون طی کردن مراحل ارزیابی و امکان ســنجی دقیق، بستر بحرانی را در ابعاد زیست محیطی، اقتصــادی، فرهنگــی و اجتماعی و در نهایت کالبدی شــهرها ایجــاد می کند. ازبین بــردن اراضی کشــاورزی، ایجاد فضاهای غیرفعــال و پراکنده، تحمیل هزینه های ســنگین آماده ســازی و تأمین خدمات به شــهر، تکه تکه شــدن زیســتگاه ها، افزایش گازهای گلخانه ای و وابستگی بیشتر به وسایل نقلیه خصوصی، ایجاد رانت و بورس بازی زمین و دامن زدن بر نابرابری شــهری، تنها بخشــی از آثار و پیامدهای این گونه الحاقات به شــهرهای کشور است.

این روزها پروژه های نهضت ملی مســکن با وجود داشــتن آرمان برنامه ریزانه در جهت بهره مندی گروه های کم درآمد، اما پوششی اســت برای تکامل یک مسیر ضد توسعه که بنیان آن در دهه 80 در کشور نهادینه شد. زمانی که سیاست مسکن مهر با عدم تشــخیص منابع، ســرمایه و زمینه، به نظام برنامه ریزی شهرها تحمیل شد و نتیجه آن نه تنها درمان تورم مسکن نبود، بلکه خــود یکی از بانیان اصلی آن در شــهرها شــد.

به گفته معاون اقتصادی بانک مرکزی در آذرماه سال 1392 ،حدود 43 درصد پایه پولی کشــور مربوط به بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی بابت تأمین مالی طرح مســکن مهــر بوده که منجر به افزایش تورم جامعه ایران بوده است. امــروز نیــز پروژه های نهضت ملی مســکن بــه دلیل عدم تشــخیص زمینه ها، جبرگرایی و تک بعدی عمل کردن در بحث گرانــی مســکن و در نهایــت رشــد بی ضابطه افقی شــهرها، دنباله رو همان سیاســت ناکارآمد قبلی است.

اما استدالل این تحلیل چیســت؟ امروز بر کسی پوشیده نیست که نهضت ملی مسکن تمرکز خود را بر رشــد افقی شهرها نهاده است و برای این موضوع نیز دو اســتدلال ارائه می کند. اول اینکه تراکم نفر در هکتار شــهرهای بزرگی چون تهران خارج از حد استاندارد اســت و دوم اینکه برنامه هفتم توســعه 330 هــزار هکتار از اراضی پیرامون شــهرها و روســتاها را شناسایی کرده است که ظرفیت الحاق و رشد افقی شهرها هستند (اضافه شدن حداقل دودهم درصد مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور با تراکم حداکثر 60 نفر در هکتار). اما در باب استدلال اول باید گفت که تراکم بالای نفر در هکتار در برخی از شــهرهای بزرگ و میانی دلیل مبرهنی برای افزایش مســاحت آنها نیســت. هر شــهری دارای زمینه و بافت فرهنگــی و اجتماعی خاص خود اســت و نمی توان با یک نســخه کلی در باب همه این زمینه ها پیشنهاد ارائه کرد. اگرچــه تراکم باال نیز در تحقیقات متعددی آثار و پیامدهای منفی زیادی نشــان داده، اما نحوه توزیــع و مدیریت این تراکم بســیار مهم اســت.

تأمین فضای باز و ســبز، اختالط کاربری و فضاهای پیاده روی و ترکیبی همگی از جمله مؤلفه هایی است که تنش ایجادشــده در تراکم بالای شهرها را تقلیل می دهند. مدیریت شــهری مدرن اتفاقا بر افزایش تراکم شــهرها (البته بــا ایجاد مؤلفه های پیاده مداری، فضای باز و ســبز و عمومی) تمرکز کرده و رشــد افقی شــهرها را به دلیل آثــار و پیامدهای منفــی آن به ویــژه در بحث پایــداری و حفظ محیط زیســت، محدود می کننــد.

علاوه بــر آن افزایش تراکم مدیریت شــده، مزیت های بســیاری در جهت توســعه حمل ونقــل عمومی، پیاده مداری و کاهش خودرومحوری در شــهرهای مدرن است که با وجود تأمین حمل ونقل مقرون به صرفه و کارا، به پایداری محیطی و کاهش آلودگی زیست محیطی نیز منجر می شود.

نکته دوم در باب تراکم این اســت که برخی ســاختار های شــهری ذاتا دارای الگوی فشرده هســتند و به دلیل زمینه های فرهنگی و اجتماعی عجین شــده با این ســاختار شــهری، نیاز به مدیریــت تراکم در فضا دارنــد، نه الحاق و گســترده کردن مساحت شــهری. نمونه بارز این گونه ساختارهای شهری، شهر همدان اســت که دارای یک ساختار شعاعی است و خود شهر هشــدارهایی از حد نهایی زیســت پذیری را به مدیریت شهری ارائــه می کند.

نرخ فزاینده شــدت اســتفاده از زمیــن، عبور از آستانه های زیست محیطی شهر و فقر منابع زیرزمینی مانند آب، بحران ترافیک و تهاجم تعریــض در بافت های دارای هویت و تاریخی شــهر همگی هشدارهایی است که اجازه بزرگ تر شدن شــهر و رشــد افقی را نمی دهد. این به معنی آن است که پس از رســیدن به این آستانه های زیست پذیری، نیاز به تقویت نقاط مرکزی و میانی شهر مانند بافت های فرسوده، سکونت گاه های خودســاخته و زمین های قهوه ای و به طــور ویژه تقویت نقاط پیرامونی مانند شــهرهای جورقان، بهار، کبودرآهنگ و... برای پذیرش ســرریز جمعیت اســت (البته به شــرط آنکه ســرریز جمعیتی با نرخ رشد نزدیک به صفر و وضعیت مهاجرفرستی شهر همدان وجود داشته باشد). توسعه به شرط آمایش سرزمین اما در باب استدالل دوم مبنی بر قانون برنامه هفتم توسعه و الحاق زمین های پیرامون شــهرها به محــدوده قانونی، باید گفــت که اتفاقا در ایــن قانون و در تبصره یک عــلاوه بر تأکید افزایش دودهم درصدی به ظرفیت ســکونتی پهنه سرزمینی کشور، اشاره می شود که این موضوع باید در تناسب سند آمایش سرزمینی و قانون حفظ اراضی کشاورزی و باغ ها صورت گیرد، این به معنای آن اســت که هر شــهری دارای ظرفیت هایی از نظر توســعه اســت و بحث الحاق برای تمام شهرهای کشور صادق نیســت.

برخی از شــهرهای ما به دلیل محدودیت های طبیعی، اکولوژیکی، زمین شناســی، زیستی، مالکیت و... توانایی الحــاق زمین را ندارند؛ بنابراین باید بــه رویکرد های دیگری در این زمینه رجوع کرد. درباره شهر همدان چنین محدودیت هایی صادق است.

در واقع شهر همدان به واسطه قرارگیری در دامنه کوهســتانی الوند در مناطق جنوبی و به دلیل زمینه کشاورزی و وجود زمین های مرغوب درجه یک و دو کشاورزی در مناطق شــرقی و غربی و همچنین به دلیل کمبود منابع آبی در مناطق شــمالی خود، دارای محدودیت های زیادی نیــز از جنبه دیگر رشد افقی است. علاوه بر همه این محدودیت ها باید به بحث جمعیت شهر همدان که نرخ رشدی نزدیک به صفر داشته (طبق سرشماری سال 1400 که هرگز به شکل رسمی هم اعالم نشد) و وضعیت مهاجرفرســتی شــهر نیز اشــاره کرد که همگی ایــن حجم از الحاقات به شــهر همدان را مورد تردیــد و تأمل قرار می دهند؛ بنابرایــن اصــرار بر الحــاق زمین به شــهر همــدان آن هم در شرایطی که زمینی به این حجم از مساحت (چهار هزار هکتار) در ســندیت دولت پیرامون همدان نیســت و تماما در مالکیت بخش خصوصی است، بوی خوشایندی را به مشام نمی رساند.

چنین الحاقات غیرکارشناسی و تخصصی، زمینه مستعدی برای بورس بازی زمین و سوداگری در شهرهاست. باید توجه داشت کــه رانت اطلاعاتی افــراد ذی نفوذ در دســتگاه ها و نهادهای دولتی در موضوع الحاقاتی که در سندیت دولت هم قرار ندارد، منجر به زمینه ای مناسب برای خرید و فروش سوداگرانه زمین و انحصار در این ثروت ملی می شود. خود این عامل می تواند به تنهایی قواعد بازار مسکن در نرخ، حجم و قیمت را تغییر داده و جهتی تورمی به آن ببخشد.

 در نهایت باید توجه داشــت که بحث اســتطاعت ناپذیری مســکن در بســیاری از کشــورها تجربه شــده و در قبــال آنها پاســخ های کارآمد زیادی نیز داده شده است. سال ها تحقیقات و مطالعه در این باب نشان می دهد که سیاست های تک بعدی مانند مســکن اجتماعی و الحاقات زمین از جمله سیاست های شکســت خورده در بحث اســتطاعت پذیری مســکن هســتند و امــروزه سیاســت ها به رویکردهــای ترکیبی میــل کرده اند.

سیاســت هایی که علاوه بر تأثیرگــذاری در بخش اقتصاد کلان و مهار تورم، تســهیلات و اعتبارات لازمه برای دســتیابی مردم به مســکن را فراهم کرده اند. مثال بارز این موضوع را می توان در سنگاپور مشاهده کرد که با استفاده از سیاست هایی موسوم به اقدامات خنک کننده مسکن، جعبه ابزار جامعی برای کنترل گرانی مسکن در شهرها تبیین کرد یا سیاست های مکان محور و منطقه بندی فراگیر در ایالتت متحده که به همراه اعمال مالیات بر عایدی ســرمایه، استطاعت پذیری مسکن برای غالب جامعه را به شدت افزایش داد.

کمبود داده به نظر می رسد پاسخ های کلاسیک به تعادل رسانی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، آن هم در بازارهایی که درگیر شبکه های سوداگری و انحصار هستند، پاسخ درستی به تقلیل روند تورمی مســکن نباشد، چرا که هر تولیدی در این بازار تبدیل به خوراکی جدید برای تقاضای غیر مؤثر مســکن و گسترده شدن این شبکه سوداگری اســت.

همان طورکه وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد بخشی از 800 هزار نفر متقاضی (تأیید شده) طرح های حمایتی ((نهضت ملی مســکن) از دهک هشــت تا 10 هســتند. این به معنای آن اســت که بخشی از تقاضای مسکن در پروژه نهضت ملی که میزان آن نیز مشــخص نیســت، تقاضای مؤثر نبوده و اصلا در راســتای تأمین مسکن قشر کم درآمد و متوسط جامعه نیست؛ بلکه کااملا در قاعده بازی سوداگری قرار دارد.

به نظر می رســد ما حتی در تشخیص تقاضای مؤثر مسکن نیز درمانده ایم و حتی اطلاعات دقیقی از نســبت این تقاضا به وضعیت موجود مســکن در بازار نیز نداریم. متأسفانه نداشتن بانک اطلاعاتی جامع در حوزه مسکن، به ویژه در موضوع تعداد واحد های خالی در کشــور و تزریق نشــدن آنها به بازار مسکن، نشان می دهد که خنک کردن قیمت مسکن و مهار تورم در آن با نگرش سنتی تعادل بین عرضه و تقاضا غیرممکن است

به نظر می رســد سیاســت های دولت در باب مسکن، بازی بزرگی خورده اســت و بــرای تغییر این زمین بازی باید مشــت گره کرده ســوداگری را باز کند. مشتی که مانع برخی انحصارات مانند مالکــی بانک ها و احتکار واحد های خالی از ســوی آنها یا افراد حقیقی شده که صدها واحــد خالــی دارنــد و دارای قــدرت و موقعیت ویــژه ای در التهاب بخشــی به بازار مسکن و قیمت گــذاری منطقــه ای در شهرها شــده اند.

مشکل اصلی بازار مســکن و اســکان نایابی جامعــه ایــران بحــث کمبود عرضه و شدت تقاضا و داستان کلیشــه ای تعادل بیــن این دو نیســت، بلکه موضــوع اصلی تأمین نشدن پس انداز مسکن در ســبد درآمدی خانوار و نداشتن قدرت خرید مســکن به واسطه تــورم، احتــکار، ســفته بازی و قیمت گذاری های شبانه مسکن در جامعه ایران است که حتی بــه پروژه هــای نهضــت ملی مسکن نیز نفوذ کرده و تقاضای مؤثر را نیز در آن به حاشیه برده است.

علی سلطانی، یاسر حاتمی